昆山市长出任物业管理工作领导小组组长，传递了哪些信息
近日，昆山市政府办公室印发《关于进一步加强物业服务管理的实施意见》。在行业内引起较大反响。力度之大，前所未有。
一是将物业服务管理纳入市政府工作重要日程，以市政府办公室名义发文，在各地实属少见。
二是市长亲自挂帅，出任市一级层面的物业服务管理工作领导小组组长。
三是在市一级层面提出了小区管理要实施综合治理的概念。
四是专门成立市一级的物业管理工作机构，即成立物业服务管理指导中心和房屋维修资管理管理中心，下属住建局管理。
五是探索建立第三方评估机构。
六是建立物业服务专项奖励资金。
关于进一步加强物业服务管理的实施意见
为进一步加强物业服务项目规范化、长效化管理，提升全市物业服务水平，营造文明宜居环境，推进精致城市建设，根据有关法律法规，结合我市实际，制订本实施意见。
一、指导思想
深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，紧扣 “两聚一高” ，坚持靶向思维，在改善民生和创新管理中，加强社会建设，着力完善物业服务管理体系，健全工作体制机制，优化行业发展环境，全面提升我市物业服务水平和行业发展水平，形成与现代城市相适应的物业行业发展新格局，营造更为宜居乐居的生活环境。
二、目标任务
以构建平安、宜居、和谐社区为总目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，通过3年的努力，构建社区、业委会、物业企业三方共治体系，推动物业服务专业化、规范化、优质化，使全市物业服务管理和行业发展水平得到明显提升。
监督管理体系进一步完善。市、区镇、城市管理办事处、社区物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。区镇、城市管理办事处物业管理机构实现全覆盖，做到机构、人员、职责、经费 “四落实” 。
协同管理机制进一步健全。区镇、城市管理办事处、社区管理优势充分发挥，各职能部门、供水、供气、供电等公共服务单位履职到位。各部门执法职能延伸覆盖住宅小区，及时有效处理物业管理区域内的突发事件和矛盾纠纷，遏制违法违规行为，消除安全隐患，维护小区环境秩序。
物业服务行为进一步规范。充分发挥各行政主管部门的行政监管和引导作用，深入开展物业制度完善、市场整顿、环境整治、社区共建等活动，努力提高物业管理行业法治化、规范化水平，进一步增强物业服务企业的服务意识，融洽业主与物业服务企业关系，形成管理规范、服务优质、富有活力、充满竞争力的物业服务管理新局面，推动全市物业服务水平进一步提升。
业主满意程度进一步提高。物业服务区域内环境秩序得到有效提升，公共配套设施设备运行良好，物业服务纠纷和投诉明显减少，业主邻里关系和谐。各类物业管理示范项目不断丰富，各区镇创建市级以上优秀示范项目达到2个以上，全市达到20个以上。
行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，制订相关配套政策，不断优化行业发展环境。积极探索完善老住宅小区、动迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。引导物业企业专业化、多元化发展，积极创优提质、转型升级。加快培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，鼓励本地企业做大做优。
三、工作措施
（一）健全物业服务管理体系
1. 强化高位协调推进机制。成立市物业服务管理工作领导小组，市长担任领导小组组长，分管副市长为副组长；各区镇、城市管理办事处，市住建局和市相关职能部门（单位）为成员，各部门（单位）各司其职，齐抓共管（职责见附件1）。领导小组负责全市物业服务管理工作的组织领导、统筹协调和考核督查等。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，具体负责全市物业服务管理工作的组织协调、督查。各区镇、城市管理办事处分别建立物业服务管理联席会议制度，加强物业服务管理重点、难点工作的协调。
2. 健全物业服务工作机构。成立昆山市物业服务管理指导中心和房屋维修资金管理中心，设在市住建局，分别负责全市物业服务业务指导与管理和加强房屋维修资金归集、使用监管。各区镇、城市管理办事处设立物业服务管理办公室，并配备2名以上专职人员，负责辖区内的物业服务管理工作。各社区居委会设立物业服务管理工作站，具体负责社区内物业服务管理工作的组织实施。社区物业服务管理工作站站长由社区书记担任，平均每个工作站配备2名专职物业服务管理工作人员。社区物业服务管理工作站工作人员由市人社部门统一组织招聘、培训，由区镇、城市管理办事处根据社区规模、物业服务等实际情况调配。
3. 培育国有物业服务企业。各区镇、城市管理办事处按照相关规定成立国有物业服务企业，充分发挥市场主体作用，重点开展辖区内老住宅小区、动迁安置小区物业服务管理，并在辖区内物管小区出现下列情况后统一接管：物业服务合同期未满，物业服务企业突然退出，小区物业管理出现空缺期；物业服务合同期满后，物业服务企业退出，尚未选聘新物业服务企业；小区物业服务企业被吊销营业执照或其他不具备法定条件继续承接物业服务项目等情形。
（二）实施住宅小区综合治理
4. 细化完善住宅小区综合治理职责清单。按照 “谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责,谁收费谁负责” 的原则，进一步明确职责分工、明晰管理边界。
5. 城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖。将住宅小区纳入城市网格化管理范围, 建立长效常态的多部门工作协同机制、事前事中事后的持续跟踪机制、全面集中的数据共享利用机制，按照统一规划，分步实施的原则，逐步建设到位。
6. 健全住宅小区综合整治模式。各区镇、城市管理办事处应履行属地管理职责，加强对住宅小区违法违规行为的综合整治工作，落实必要的人、财、物保障，确保综合整治工作顺利开展；市各有关部门要根据职责分工，积极参与、主动作为、加强联动，形成合力，确保综合整治工作落实到位。
7. 建立违法行为投诉登记制度。各职能部门按照《江苏省物业管理条例》规定，把行政监管与执法职能延伸至物业服务管理区域，按照职责分工，建立违法行为投诉登记制度。区镇、城市管理办事处统一制作并设立公示牌，在物业服务管理区域内公布城市管理、公安（治安、消防）、住建、规划、环保、市场监督、价格等行政管理部门以及区镇、城市管理办事处物业服务管理部门联系电话和工作职责。
8. 完善物业纠纷调处网络。在区镇、城市管理办事处设立物业纠纷人民调解机构，根据需要在物业管理区域较大的小区内设立物业纠纷人民调解工作室，物业纠纷人民调解工作室属区镇或城市管理办事处物业纠纷调解机构的派驻机构。区镇、城市管理办事处物业纠纷人民调解机构应配备不少于2人的专职人民调解员，物业纠纷人民调解工作室应至少配备1名专职人民调解员，所需人员及工作硬件配套等相关经费由区镇、城市管理办事处落实。各区镇、城市管理办事处在物业服务管理领域引入 “公众评判” 机制，充分应用 “公众评判” 平台解决物业纠纷。
9. 完善物业纠纷快处措施。各区镇、城市管理办事处及各部门建立物业纠纷快速处置机制。市法院探索建立物业服务费等物业管理方面诉讼案件快速通道和诉调对接机制，提高物业案件受理率，完善失信被执行人名单信息共享及信用惩戒机制。搭建纠纷调处专业平台，试点探索 “物业巡回法庭” ，开通重大矛盾纠纷调解、诉讼绿色通道，落实物业纠纷快处措施。
（三）加强项目前期物业管理
10. 优化前期物业服务招投标方式。前期物业服务招投标须进入市住建局物业管理招投标平台，住宅项目总建筑面积10万平方米（含）以上、非住宅项目5万平方米（含）以上的，建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。住宅项目低于10万平方米、非住宅项目低于5万平方米的，建设单位可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。住宅3万平方米（不含）以下、非住宅1.5万平方米（不含）以下面积较小的项目，以及投标人少于3个的公开招标项目，可以通过协议方式选聘物业服务企业。
11. 落实前期物业服务开办费制度。由建设单位提供前期物业开办费，其标准为：10万平方米以上的小区每平方米2元，10万平方米以下的小区每平方米3元，最低不得低于20万元。开办费存入所属区镇或城市管理办事处，由其统一监管，用于添置物业办公设备和管理工具等固定资产，以及首次业主大会、业主委员会筹备和换届工作相关经费。
12. 完善物业项目承接查验制度。规范承接查验程序，在房屋交付之前由市住建局组织物业管理专家库成员对项目的工程、消防、电梯、智能化等进行承接查验，出具承接查验备案书。建设单位要对存在的问题及时整改，物业服务企业要将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。
13. 规范建设单位保修行为。建设单位要落实房屋质量保证金制度，在办理房屋交付手续前，按每平方米10元的标准将房屋质量保证金交至区镇或城市管理办事处；5年保修期满，经区镇或城市管理办事处确认后办理保证金退还手续。保修期内，建设单位应设立相应机构和专人负责处理保修期内的各种维修及开发建设遗留问题，并在《房屋质量保证书》中明确相应机构的办公地点、办公时间、联系人及联系电话。保修期内，开发建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或物业服务企业可以提出申请，区镇、城市管理办事处核实确认后在房屋质量保证金中列支维修费用并组织维修。
（四）规范物业服务行为
14. 规范物业企业履约行为。物业服务企业要依据服务合同切实履行职责，提高服务质量。建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，通报物业服务工作中存在的问题和整改措施落实情况，努力提高业主满意率。对业主提出的超出物业服务合同的事宜，物业服务企业要及时与业主委员会协商并做好沟通解释工作。物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，不得限制业主自由选择搬运、装修等服务。
15. 规范物业收费和使用行为。严格执行《昆山市物业服务收费管理实施细则》《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》等相关规定。优化公共服务单位收费方式，对于物业管理区域业主共同使用，应由业主分摊的水、电等费用，由公共服务单位直接向业主收取；对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，并依法与物业服务企业签订委托合同。物业服务企业要严格落实物业收费及使用情况公示制度，汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等要单独列账、独立核算，并在物业管理区域显著位置公示收支、分摊等情况，每半年公示不少于一次，每次不少于15天。
16. 建立物业管理信息平台。加强对住宅小区物管活动信息化监管，充分利用互联网+、手机APP、远程视频监控等方式，打造一体化 “智慧物业” 平台。建立维修资金网上查询、业主大会在线投票、维修资金申请身份证刷卡、物业公司满意度调查等信息系统，充分利用技术手段加强对电梯、消防等设施设备运行维护情况的动态监管，通过数据互通互联实现智能化、精细化、透明化管理。
17. 探索引入第三方评估机制。以政府购买服务、业主委员会或业主委托等多种形式培育和支持物业服务管理市场第三方专业机构，如招投标咨询、财务审计、分析评估、质量评价、业主委员会筹建服务等，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。
18. 加强物业服务行业文明建设。充分发挥物业服务行业协会作用，通过行业自律规约等方式引导企业信守服务承诺，提供质价相符服务；引导物业服务企业参与在管项目小区文化建设，构建物业企业与业主之间良性互动关系。物业服务企业加强从业人员培训，提升从业人员服务意识和服务技能。相关职能部门加强对物业服务企业的政策法规培训，促进物业企业守法经营，强化服务意识。
（五）规范物业服务市场秩序
19. 完善物业服务行业信用体系。强化物业服务企业及从业人员信用管理，并将其纳入本市公共信用信息服务平台，促进企业诚信经营。连续两年信用考评结果为丁级的物业服务企业，清出我市物业服务市场。物业领域各类主体主要违法违规行为归入相应等级的失信行为，录入市社会公共信用基础数据库，并由各相关部门进行联合惩戒。
20. 规范物业服务企业退出管理。严格执行《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》的规定，规范物业服务企业退出程序和监管。物业服务企业退出后暂时没有物业服务企业接管的小区，由社区居民委员会（社区物业管理机构）或国有物业服务企业代管。
21. 健全物业服务费收缴机制。党政机关、事业单位要对所属公职人员带头缴纳物业费用提出专门要求。建立欠费抄告制度，对恶意欠费的公职人员，经物业服务企业上门催缴、小区公示1个月内仍不缴纳的，物业服务企业将名单提交社区居委会确认后报区镇或城市管理办事处，由区镇或城市管理办事处抄告其所在单位催缴；10日内仍不补缴的，由所在单位扣缴给物业服务企业，并将当事人欠缴行为记入个人诚信档案。物业产权交易、登记时应督促当事人先结清物业费。
22. 引导物业企业做优做强。完善物业服务招投标制度，加强招投标专家库建设，遏制无序竞争。市政府采购中心应将物业服务企业信用信息分纳入物业项目招标评分总分值中，分值不得低于20%，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选、招投标管理中优先考虑，对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业坚决予以清理整顿。通过典型示范、奖优罚劣等机制引导企业提升服务水平。鼓励物业企业横向多元化经营，服务范围向信息咨询、家政服务等领域延伸，提升总体实力。
（六）健全小区业主自治制度
23. 加强业主委员会指导监督。各区镇、城市管理办事处和社区居委会应积极组织、指导召开业主大会，成立业主委员会，指导筹备组起草好业主大会议事规则和管理规约文本，从源头上把好业主委员会的组建关和备案关。指导、监督业主大会、业主委员会依规按约开展工作，协助督促新老业主委员会办理移交手续。社区居委会作为社区用房产权人代表可以竞选业主委员会委员。落实社区居委会、物业服务企业、业主委员会 “三位一体”共管模式和重大事项事先磋商机制，业主委员会日常工作应公开、透明。
24. 突出党组织领导带动作用。业委会作为基层群众自治组织，必须坚持党的领导。社区党组织负责牵头抓总和统筹协调，充分发挥基层党组织和党员干部在业委会活动中的作用，通过党建活动规范业主委员会日常用运作，提高业主委员会的履职能力和自律水平。鼓励和引导政府公职人员、党员积极参选所居住小区业主委员会委员。
四、工作要求
25. 高度重视物业管理。物业管理工作纳入区镇、城市管理办事处和部门目标管理、绩效管理。各区镇、城市管理办事处要把物业服务监管工作作为政府工作重点之一，高度重视，狠抓落实。市各部门、单位要依据各自职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加大对物业服务管理的支持力度和执法力度。
26. 建立物业专项资金。市财政设立物业管理专项资金，主要用于优秀（示范）项目奖励、物业服务管理考核培训、物业矛盾纠纷调解，项目承接查验、质价相符等第三方评估经费，物业管理宣传经费，物业管理信息化建设及维护经费，社区物业管理专职人员经费等。各区镇财政设立物业管理专项资金，确保社区居委会物业管理活动经费，充分调动基层工作积极性。
27. 落实现代服务业政策。将物业服务业纳入我市现代服务业的范畴，研究物业服务企业享受我市现代服务业的各项优惠政策，鼓励物业服务企业转型升级。税务部门按照要求做好物业服务行业营改增推进工作，并落实好各项税收优惠政策。
28. 加强舆论宣传引导。宣传部门加强舆情管控，指导督促新闻单位和BBS等各类媒体正面宣传，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权。区镇、城市管理办事处、行业主管部门、物业协会要采取多种方式，广泛宣传物业服务管理政策、法规，提升共识，营造氛围。
29. 完善监督考评体系。区镇、城市管理办事处细化属地物业管理工作各项规章制度和考核体系，完善对住宅小区物业服务管理工作的考核激励惩戒措施。建立以问题及时发现和快速处置为核心内容的考核指标体系、考核办法。市住建局要完善对物业服务企业的监督考核措施，建立物业管理专项督查机制，委托社会机构开展第三方测评，强化考核督查。
30. 强化示范引导作用。充分发挥公职人员的模范带头作用，积极倡导党员干部、机关事业单位工作人员率先垂范，遵守小区管理规约和规章制度，积极参与业主委员会工作，带头交纳物业服务费，自觉杜绝违法建设、违规装修房屋等行为。
本意见自发布之日起施行。之前相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。上级有新规定的，从其规定。