海鸿福船物业召开2016年第一次子分公司负责人会议
日前，海鸿福船物业在江南造船大厦召开了2016年第一次子分公司负责人会议，会议由陆伟董事长与张宇杰总经理共同主持。分布在全国5个省份的8位负责人首次齐聚一堂，围绕海鸿福船物业和各自负责的分支机构近几年的发展和对未来的想法进行了深入交流。会议最后，陆伟董事长发表了讲话，原文如下：
首先，感谢各位子分公司负责人来参加这个会议，杭州的张总和如东分公司的潘总都是从外地赶来，辛苦了。在座的好几位负责人与海鸿福船物业的渊源已有十年之久了，大家当年满怀希望地走到一起，期待共同发展、共同进步。现在，尽管有些子分公司的发展规模基本没有扩大，但是你们的工作一直都体现在公司总的管理面积、营业收入和利润总额上，海鸿福船物业现在取得的成绩也有你们的一份功劳，你们是我们风雨同舟、共同奋斗的同志和盟友，再次感谢各位。下面谈三点想法：
一、海鸿福船物业近几年的变化
2015年海鸿福船物业发生了很大的变化，公司基本完成了十年规划中设定的各项战略目标，用现在的互联网上时髦的话说——“过去的几年我们也蛮拼的”。凭借这份拼劲海鸿福船物业完成了从二级资质企业上升为一级资质跨越，凭借这份拼劲海鸿福船物业完成了工业园区物业服务标准化306个文件的编写并顺利通过了上海市质量技术监督局的验收，凭借这份拼劲公司始终保持着13-15%的发展速度，目前年经营收入超过1.6亿元，管理面积将近500万平方米。公司股东会、董事会和经营管理层所有的同仁都在为公司出谋划策，为推动公司更好地发展奉献自己的力量。
过去几年的拼搏可以说让海鸿福船物业从一个在较低层面仰视全国百强企业那样的大型成功物业管理企业的中小型公司，逐渐踏入了全国品牌物业管理企业的圈子。虽然目前仅仅是刚踏入一级资质的门槛，但回头看自己公司内部的管理构架、管理方式，再看公司项目的管理状况、人员的基本素质和提供的基础服务，不得不说我们存在的不足之处还是太多。因为现在我们站的地方高度已经跟过去不一样了，以前海鸿福船物业可能觉得自己是二级企业中比较规范、服务质量比较好的，在与同样是二级企业，或者三级甚至无级别物业管理企业的竞争中确实占有很大的优势，但是现在我们身边比较的对象已经彻底改变了。要承接各种大型的住宅楼盘、优质的商业项目、工业园区甚至城市综合体，海鸿福船物业对面的竞争对手全部都是远远优秀于自己的各大型品牌物业公司。为此，我们必须引起警觉，意识到先不说超越其他优秀的一级资质企业，至少要跟上这些优秀企业的步伐，才能成为经得起市场考验的一级资质企业，不被市场所淘汰。
大家都清楚，物业管理行业是一个微利企业，物业管理公司要获得足够的收益必须依靠足够大的体量支撑，500万平米管理面积与全国物业管理百强企业相比实在微不足道。公司最新发布的2016-2020年新五年规划也明确了，未来5年海鸿福船物业的规模要大踏步发展，在座的各子分公司负责人也应该及时跟上海鸿福船物业的发展步伐，积极拓展当地业务。
今年上海总公司对于各个区域的考核毛利率都在不断上升，而反观公司各个子分公司的工作总结和工作计划，有些地方已经多年不曾发展，盈利情况也不甚理想。确实，物业管理公司承担的成本压力在逐年上升，各位也都在想尽办法控制成本，但是在这样的形势下，唯一的解决方法还是应该不断提升基础服务质量、加快业务发展速度，否则公司现在的规模反而会成为迅速拖垮公司的不利因素，在座的各位也都是经营管理里工作的负责人，应该完全能理解和体会到这点，各子分公司如果无法快速适应市场的变化，加快脚步提升服务质量、扩大业务规模也会很快被市场淘汰。
二、海鸿福船物业品牌价值提高后对子分公司的影响
目前上海一级资质物业管理公司大约有100多家，海鸿福船物业2015年刚刚成为一级资质企业，这就意味着公司在全上海物业管理企业中的排名大约也是在100位开外，加之上海还有许多世界性、全国性的大型品牌物业企业入驻，我们的排名应该还要再靠后一些。但即使如此，公司还是认为自己在这样的排位位置也没能做到名副其实，还有许许多多地方需要改进。
这里我也想请各位在做的子分公司负责人评判一下自己的经营的单位在当地物业管理公司中的排名是否也已达到与总公司相同的水平？其实在某些物业管理企业竞争还不那么激烈的外地地区，海鸿福船物业的子分公司理应是当地最好的物业管理企业之一，但我想现在除了公司直管的南通分公司、滨海园区海福同盛物业，再没有其他负责人可以说自己的公司或者自己管理的项目在当地是数一数二的优秀项目。希望各位都能够意识到，海鸿福船物业作为一级资质企业为各个子分公司带来的不仅仅是品牌效益的提升，更是整个外部市场对于你所能提供的服务要求的进一步提升。
相信南通分公司的朱斌经理很有体会，最早我们在承接南通行政中心项目时，区领导提出的要求是“必须上海的公司来管理”，我们从上海派驻通州的项目经理普遍得到了认可。但是随着时间不断地推移，甲方的要求也在不断提高，现在区政府领导都知道海鸿福船物业是一级资质企业了，马上就以“一级资质企业应该怎样怎样”来要求我们。这是市场给予公司的正常反应，也是所有子分公司同样必须面对的问题。
海鸿福船物业一直以来都坚持“以人为本 业主为上 依法管理”的治司原则，公司多年坚持运行的ISO体系、“三贯标”体系等内部管理系统始终确保公司的内部管理流程清晰可控。然而因为多方面因素，各类内控体系始终没有在子分公司全面落实。但是随着公司迈入一级资质，各子分公司可能承接的项目规模也必然会越来越大，目前公司在长春和广西地区管理的都已经不是普通的住宅小区，更好的商业项目机会也非常多，要管理好大型项目首先必须有清晰完善的公司内部管理体系。如果公司内部管理都不规范，项目管理规范又从何谈起。
2015年海鸿福船物业总公司对于各职能部室负责人的考核工作也已经全面展开，一方面可以进一步推进公司规范管理，另一方面也有利于激发管理干部的工作热情，为公司建立和培养一支敢于作为、忠实可靠的管理团队。海鸿福船物业各子分公司如何完善各自管理体系，与总公司协调配合，形成一套能与总公司共同发展的管理班子也是各位需要考虑的重要课题。
三、海鸿福船物业与各子分公司更进一步紧密合作达成共享共赢
1、加强项目运营监管，提供切实有效的解决方案。
海鸿福船物业公司所有项目自2015年上半年开始执行新版综合运行检查标准，全面优化过去统一检查中因标准单一而产生的检查内容在实际项目无法实施的情况。根据不同类型的项目制定不同的标准，不同的关键点位，目的就在于最快、最清晰地了解项目的实际运行情况，以便及时发现问题解决问题。因为项目的运营情况将直接影响到业主对于物业服务的感受，进而直接在物业费收缴率上面得到体现。加之物业管理是一个服务性行业，品牌美誉度的传播途径主要还是来自业主的口碑，基础服务的好坏将直接影响到公司的品牌。
虽然目前综合运行部的运营检查还没有全部覆盖到所有子分公司项目，总公司与在座的各位的合作方式也不尽相同，但是不论是哪种合作方式，公司都可以为大家提供物业管理方面的工作指导，为日常运行中发现的问题提供客户沟通、工程管理、园林绿化、法律法务等各方面解决方案，各子分公司也可以积极主动与综合运行部进行交流，分享经验。
2、推进项目管理规范化，努力提升基础服务质量。
公司从2013年开始着手编写工业园区物业服务标准化306个文件就在有意识地整理和归纳海鸿福船物业成立十数年里各类管理经验和管理自录，形成系统性的文件。2015年，公司又在306个标准化文件的基础上又完成了江南造船大厦此类高端商务办公楼的物业管理指导书和天居玲珑湾城此类中高端住宅小区的物业管理指导书编制。2016年公司计划全面完成10个类型的物业管理指导书编制工作，为海鸿福船物业上海总公司和各子分公司承接各种不同类型项目提供管理模板，帮助项目经理在最短的时间内了解项目的基本情况和必须完成的基础工作内容。物业管理指导书的编写是对全面实现各项目规范管理尤为重要的工作，对于提升基础服务质量有着推动性的作用，并可以为各子分公司干部的选聘和培训提供专业材料。
近日总公司制作完成了一批定制U盘，里面预存了公司已经编辑成文的4个类型项目管理指导书，以及工业园区物业服务标准化306个文件两份模块文件。此外，还特地将《海鸿福船物业2016-2020年战略规划书》、《解密海鸿福船物业“1337-366-306”品质密码》以及《全面抓好基础服务 争创“令人交口称赞”的小区》几篇重要文章放在其中，在今天的会议上将赠送给各位子分公司负责人。希望在座的子分公司负责人也能同样意识到基础物业服务一直是海鸿福船物业赖以生存的核心要素，是我们吃饭的本钱，重视基础物业服务才能体现我们的品牌价值。
3、加深公司品质密码运用，扩大品牌效益影响力。
海鸿福船物业品质密码“1337-366-306”蕴含了这一代海鸿福船物业人自1998年公司成立以来对于推进、发展、创新海鸿福船物业管理和企业管理的心血结晶，也代表了海鸿福船物业目前这一阶段的企业文化核心价值，是公司管理层多年来思考、实践并创新提出的众多管理思路和工作方法的高度提炼，是海鸿福船物业“治司理念”的综合体现。
公司品质密码中包含的很多内容各子分公司都可以运用在日常的工作中，不仅可以有效提升基础服务质量，同时也对外树立起了全新的专业形象，扩大海鸿福船物业的品牌影响力。2016年公司上半年将会完成“令人交口称赞的小区”评选条件的设定，每个区域评选出1个达标小区，下半年开展公司服务质量免检单位的评比活动，选出1个免检单位。用实实在在的优秀项目让各级领导对海鸿福船物业这一品牌放心，让各方业主对海鸿福船物业的服务感到满意，希望各子分公司可能积极投入大力提升基础服务质量，参与到这一系列活动中来。
4、提高子分公司管理效率，引进各类系统管理软件。
海鸿福船物业上海总公司针对目前公司基础台账薄弱的问题，从2015年开始在部分成熟项目试点推行“新视窗”软件，以完善的系统软件规范各个项目的日常运行记录，并实现总部联网实时监管。2016年公司财务管理部门还将全新引入一套网络化财务管理软件，实现总部财务从局域网到互联网的升级，更快、更准确地掌握项目的收支情况。这些都是公司在取得一级资质后投入大量资金推进的工作，主要目的都在于切实提高公司各部门的管理效率。这些系统软件在总公司顺利运行并充分适应后，均可在各子分公司推广，总部各部门将全力支持调试和培训工作。
5、加强干部培训，推动子分公司干部专业化进程。
海鸿福船物业总公司每季度干部培训制度已经推行了数年，定期邀请与物业管理相关的各个领域专家、学者以及业主代表、甲方领导为项目经理以上的干部进行专业培训。一方面加强管理干部对外交流、沟通的能力，另一方面也大大拓展了干部的知识面，对于物业管理可能涉及的领域都有所了解，才能在日常管理工作中更准确地做出应对。各子分公司均可以与总部人力资源部联系，安排主要干部和相关负责人来参加公司的各类培训。
2016年公司的干部培训制度和员工培训制度都要进行进一步改革，更具针对性，实用性，并将新进干部的培训融入其中，使新入职的干部不仅能尽快了解公司文化，还能更快速掌握海鸿福船物业各类管理系统的运作。同时公司希望在座各位的子分公司积极参加培训，邀请上海的干部到当地进行培训，加强两地干部员工的交流，加深外地员工对于海鸿福船物业的归属感。
6、“互联网+物业管理+互联网”战略的全面引进
作为一个以物业四保基础服务为主营的传统物业公司，海鸿福船在“互联网+”战略的探索方面其实走得比其他优秀企业稍晚了一步。但是晚起步也有晚起步的好处，因为目前所有公司都在“探索”的阶段，很多企业投入大量人力物力获得的成果我们可以马上吸收其成功经验规避走错误的道路产生的成本。无论在社区商务、智慧社区、以及各类智能化设备的引进等方面，海鸿福船物业均已有所发展。部分项目已在社区政府的牵头下对部分智能社区服务予以试点，尽管目前看来尚未有很大收益，但“互联网+物业管理+互联网”已是大势所趋，我们做好充分准备，一旦时机成熟，即可抓住机遇。
目前海鸿福船物业包括公司总公众号在内，已经建立了20多个微信公众号，实现了微信保修、微信投诉、微信公告等功能，未来条件成熟还可以继续开发微信缴费功能。去年下半年公司正式成立了HHFC总经理微信办公群，所有总经办的日常会议通知，各项目的情况均在微信办公群实时传递，大大加快了信息流转的速度，为项目经理和公司职能部室建立了通畅的交流平台。如果各子分公司有需要，这些都是可以迅速复制的资源，可以帮助大家迅速建立与互联网的连接。
海鸿福船物业始终坚持“专注、专业、专心”的“三个专”理念，专注：专注于与物业服务相关的一切内容，只要业主有需求我们就提供相应服务；专业：专业提供物业四保基础服务，提升做好物业设施管理、物业资产管理、客服关系管理和客户行为管理四大专业管理；专心：用心做好每一件事，用心为业主提供优质服务。2016年公司将成立专门的资产投资部，由一位副总级别的管理人员牵头对现有的各子分公司、及其他投资项目进行梳理，更好地挖掘现有资源，充分盘活这块业务。在座的各位都已经与海鸿福船物业融洽合作多年，相信在公司取得一级资质以后也能尽快跟上公司发展的步伐，积极拓展当地业务，融入公司企业文化，共同发扬海鸿福船物业特质品牌。
最后，我以两句话结束今天的发言：立足基础物业，扩大面积与经营收入；放眼互联网信息化进程，加强利用资源组合。与各位子分公司领导共勉，大家共同努力。
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